首席律师
朱湘君律师
朱湘君律师
  朱湘君,杭州资深律师,浙江大学法学学士、中国政法大学民商法学专业在职研究生,现为北京盈科(杭州)律师事务所合伙人,家族信托杭州分中心主任...详细>>
联系方式
首席律师:朱湘君
执业证号:133012 009112 18388
所属律所:北京盈科(杭州)律师事务所
专业领域:公司业务 合同业务 建筑房产
手机号码:13345811592
Q Q 号码:1281655059
e-mail :1281655059@qq.com
地  址:杭州市江干区新业路228号 杭州来福士广场T2 12楼

朱律案例:留用地上房屋买卖案

来源:www.lawyer1979.com  人气:  时间:2015-12-4 14:07:29

 经典案例(根据《中华人民共和国律师法》的规定和《委托合同》的约定,需对当事人的信息予以保密,因此以下涉及名称均以某某等代替,请勿对号入座)

朱湘君律师作为甲某的代理人,起诉留用地开发项目公司和合作开发商,该案涉及留用地上开发房屋逾期交付的违约责任,最终双方和解结案。本案受理机构杭州仲裁委员会。 
从司法实践来看,涉及留用地的相关纠纷越来越多,除了常规的房屋买卖合同项下的房屋质量、房屋迟延交付等纠纷外,留用地项目所涉的房屋分割转让问题越来越多,要求办理房屋权属证书纠纷增加,因留用地的特殊性,目前以个案判决为主。 
附:答辩状 
代?? 理?? 词
 
尊敬的仲裁员: 
受申请人的委托以及北京盈科(杭州)律师事务所的指派,由我担任本案的仲裁代理人,现就本案发表如下代理意见,请仲裁庭予以参考。 
一、被申请人应承担违约责任,支付申请人违约金xxx元,理由如下: 
1、根据《房屋转让合同》第九条和第十条,该约定中“逾期交房”是指逾期交付未通过建设工程竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明及未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的房屋,其包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用;二是交付的房屋缺少上述合同约定相关文件。因此被申请人虽然实际交付了未经竣工验收合格的房屋,没有“逾期交房”第一个层面的违约行为,但由于其所交付的房屋并没有取得竣工验收备案证明等,故其仍存在“逾期交房”第二个层面的违约行为。 
因被申请人将未达到《房屋转让合同》第九条约定的房屋交付给申请人,其履行合同不符合约定。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定,被申请人应当承担逾期交房的违约责任。2014年1月14日,涉案房屋才达到合同约定的交付条件,取得建设工程竣工验收备案证明等,故根据《房屋转让合同》第十条第二款应支付2013年6月30日至2014年1月14日期间的违约金。 
2、本案不属于商品房开发项目,不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 
退一步讲,即便申请人接收了房屋,也不影响其要求被申请人承担逾期交房的违约责任的权利。该《解释》11条是对房屋交付前后划分风险责任的规定,不是划分违约责任的规定。房屋买卖合同的风险分配与违约责任是两个独立的法律关系,两者互不影响,根据合同法第149条规定:“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利”。 
事实上,在房屋交接时,被申请人是通过欺诈的手段,谎称合同第九条的证明文件均已具备,诱骗申请人接收房屋,而即便是申请人接收了房屋,也并未放弃追究被申请人履行不符合合同约定的违约责任。 
3、《房屋转让合同》约定的万分之一违约金偏低,该合同对于申请人违约约定的违约金是1%。守约方能够证明对方存在违约行为时,虽未能证明实际损失,违约金仍应支持。 
二、被申请人甲公司与乙公司应共同承担违约责任。 
1、乙公司为《房屋转让合同》签字盖章一方当事人,理应受合同约束; 
2、甲公司只是杭州某经济合作社与乙公司为了开发建设涉案留用地而设立的项目公司,甲公司和乙公司的法定代表人都是xxx。根据【2008】183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》,可进行转让的房屋实际为乙公司所有。 
3、涉案房屋的实际开发、销售等均由乙公司进行,包括证据三的结算单盖章,接受媒体采访等。 
综上所述,被申请人一、二应向申请人承担违约责任,支付违约金xxx元。 
代 理 人:北京(盈科)杭州律师事务所 
朱湘君???? 
2015年? 月?? 日